2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，會上通報了2023年重點工作。會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

在此前多地土拍環節試點現房銷售后，“現房銷售”在多省住建工作會議中被提及，那么，后續是否會有更多的省份跟進？當前全國現房銷售情況又如何呢？

(資料圖片)

四省提出“現房銷售試點”

今年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，會議指出，房地產工作要融入黨和國家事業大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務和當前的中心工作來展開。一是穩預期；二是防范風險，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險；三是促進轉型。各項制度要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

“住建部首次系統、明確提出現房銷售概念，也要求各地政府和房企關注預售制度改革。”業內人士說。

據澎湃新聞不完全統計，全國住房和城鄉建設工作會議召開以來，已有山東、安徽、河南、四川等四省提出現房銷售試點。

其中，山東、安徽及河南均在近期召開的省住建工作會議中提出。

多地已在土拍環節試點現房銷售

各地探索“現房銷售”并非第一次，此前多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。

據不完全統計，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、濟南等地在土拍環節均試點現房銷售。

以合肥為例，合肥于2022年8月24日發布的第三批集中供地公告中首次推出現房銷售地塊，其中，蜀山區SS202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點競現房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。

在業內人士看來，彼時提出現房銷售多少受到爛尾樓風波的影響，出于保交樓的立場而提出的。部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業情緒和預期均帶來不利影響，而現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質量和交付行為進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。

對于現房銷售試點的探索，最早或可追溯至2014年。

2014年7月9日，上海市黃浦區五里橋街道一宗地塊的出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

據不完全統計，2016年至2020年間，房地產市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端設置現房銷售條件，抑制土地市場熱度。

2020年3月，海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。2020年5月，《海南省住房和城鄉建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》發布。政策明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。

這也讓海南成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。

對于實行現售制度的背景，時任海南省住建廳廳長在當日舉行的新聞發布會上表示，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。

海南現房銷售規模近四成

從全國現房銷售情況來看，據易居房地產研究院監測數據，當前全國現房銷售規模占比約為14%。2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米,同比下降2.3%。現房銷售數據出現小幅降溫和全國房地產市場降溫的大環境有關。

數據顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。從實際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風波事件影響了購房者信心，也使得部分購房需求從期房市場轉入到現房市場中。

從各省市表現看，2022年全國31省份中，海南的現房銷售規模占比最高，為39%。

易居研究院報告顯示，當前我國積極推進現房銷售模式的改革，很大程度上和2022年停工斷貸事件有關。

統計顯示，江蘇和河南屬于現房銷售規模較大的省份，分別為1942萬平方米和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時，最近3年現房銷售的面積，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。

現房銷售會全面鋪開嗎？

2021年多家房企出現債務危機，部分樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險的背景下，對于“取消商品房預售制”、“實行現房銷售”的討論層出不窮。

2022年兩會期間，亦有人大代表建議提高預售門檻直至現房銷售。

全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。同時，進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），直至過渡為現房銷售。

對房企而言，現房銷售也是其不得不直面的問題。有房企人士表示，預售制度下各地樓盤達到一定的預售條件即可銷售，現房銷售就意味著資金回籠周期變長，資金壓力更大。在拿地時，現售要求會研判。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進提到，預計后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售的試點工作，從點狀式的試點逐漸演變為組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點的大軍中。同時有幾項工作會明顯提速，包括商品房預售資金監管政策會逐漸規范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、供地政策會不斷嵌入現房銷售條款、現房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現房制度改革緊密捆綁等。

不過，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，近年來，部分省市陸續進行商品房現房銷售試點工作，其中海南省已要求全面現房銷售，熱點城市部分地塊亦在拍賣環節設置現房銷售條件，短期來看，進行現房銷售試點的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預售制。

陳文靜提到，短期來看，為實現“保交樓”，預計預售資金監管及預售政策或將保持嚴格狀態，政策也將更加規范，各地或結合當地實際情況靈活調整預售資金監管和預售條件，促進房地產市場供需兩端預期穩定。

標簽：